Проект межевания территории земельного участка. Требования к оформлению проекта межевания территории и образец его составления. Как составляется карта межевания – примеры карт

Проект планировки территории земельного участка (ППТ)

Проект планировки земельного участка является приложением к ПМТ и выполняется на его основе, с соблюдением тех же требований. Ориентирован на планирование застройки, с учётом:

1. нюансов зонирования территории;
2. элементов, входящих в структуру проекта;
3. целей проведения планировки;
4. градостроительного контекста за пределом межевых границ.

Зачем нужны ПМТ и ППТ?

Проекты межевания и планирования территории выполняют роль документации, необходимой для возведения капитальных строений и проведения инфраструктурных линейных объектов. Включают в себя :

1. чертежи межевания ЗУ;
2. элементы структурных объектов;
3. приложение текстового описания.

Топографические сведения и нормативы проведения строительных и иных работ ориентированы на . В соответствии с ним, территория участка вписывается в общий контекст застройки населённого пункта. Ознакомиться с инструкциею по заполнению ГПЗУ можно в .

Важным нюансом являются архитектурные расчёты, проводимые в отношении строящихся объектов. На их основании устанавливаются допустимые нормативы застроек, соответствующие состоянию почв и снижающие риски перегрузки земель возведёнными зданиями и сооружениями.

Различие между ПМТ и ППТ

Проект межевания ориентирован на процедуру зонирования территории согласно установленным долям или разметке территории под строительство здания. Соответственно здесь главными сведениями являются данные о межевых границах:

1. выделяющих ЗУ из общего контекста;
2. разделяющих ЗУ на установленные части.

Проект планировки оформляет данные части в соответствии с целями заказчика, проектируя на них геодезические схемы расположения :

1. элементов застройки;
2. транспортных линий;
3. инженерных коммуникаций.

Так же здесь оформляются чертежи вынесенных за границы ЗУ объектов капитального строительства.

Планировка проводится на основании составленного проекта межевания , с учётом соблюдения нормативов строительства и требующихся отступов от .

Ситуации применения ПМТ и ППТ

Обозначенные документы, основанные на , связаны между собой как по функциям, так и по содержанию и регулируются статьёй 11.3 ЗК РФ . Применяется для земель, находящихся в долевой собственности.

Проекты межевания территории: образец отвода газопровода от г. Устюжна и от Чусовой

Вот так выглядит один из листов этих проектов:

Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ

С проектами планировки территории земельного участка (образцы доступны ваше) мы ознакомились, имеем представление что это такое. Теперь перейдем к их получению.

Подготовить документацию можно в двух различных инстанциях , специфика деятельности которых предусматривает ряд нюансов и различие алгоритма, который требуется соблюдать при обращении. Нормативы документа ориентированы на СНиП № 30-02-97 .

Итак, кто может выполнять проект межевания территории? Разберемся в вариантах далее.

Первый вариант – обращение в администрацию

Для этого следует обратиться в департамент по градостроительству и архитектуре, при администрации. В Москве и Санкт-Петербурге – в Комитет градостроительства и архитектуры. Получить техническое задание по проектированию и оформить заказ на подготовку ПМТ. Обращаются к главе администрации или иному уполномоченному лицу, например – начальнику департамента по землеустроительным работам.

Документы

При обращении следует подать заявку уполномоченному лицу, с приложением документации:

1. (или иной форме права);
2. эскизом Генплана ЗУ , со схемой коммуникаций;
3. о наличии (отсутствии) капитальных строений;
4. с обозначением коммуникаций.

Подготовка проекта межевания территории

На основании полученной документации осуществляется подготовка проекта. Изучается документация, поданная заявителем, и документы, имеющиеся в администрации. Обращается внимание:

• на анализ структуры почв в зоне застройки;
• специфику архитектурного контекста;
• анализ экологичности проводимых работ;
• техническое обеспечение проводимых работ;
• анализ результатов застройки.

На этом основании рассматривается допустимость заявленных работ на участке . При положительном решении администрации – составляется техническое задание, на основании которого производятся обозначенные .

Разработка проекта планировки и межевания территории

В разработку проекта межевания и проекта планировки территории входит обязательное условие для исполнения топографической части, которым является копирование картографической основы с кадастровой карты ЗУ, находящейся в информационном банке Росреестра, с уже выделенными актуальными границами, обрамляющими участок. На обозначенную основу наносятся линии внутренних границ, соответствующих целям межевания. При подготовке ППТ, наносятся так же линейные и иные объекты, которые планируется возвести.

Согласование ПМТ

После составления чертежа и текстовой основы с приложениями, требуется согласование документа в местной администрации. Для согласования прилагается выписка из Генерального плана застройки зоны, в которую включается обозначенный ЗУ. Согласование проводится на публичных слушаниях.

Сроки и стоимость

Составляют не менее двух месяцев, один из которых уходит на получение разрешения для проведения работ.

В администрации данная услуга оформляется безвозмездно.

Второй вариант – обращение в коммерческие компании

Такое допускается на основании местных региональных распоряжений и локальных актов. В этом случае требуется обращаться в местные архитектурные компании, имеющие лицензию на соответствующий вид работ.

Подготовка проекта межевания и документы

В данном случае происходит аналогично , но допускается заказ разработки технического задания и его согласования с администрацией, за счёт усилий исполнителя работ.

В этом случае может отсутствовать эскиз генерального плана застройки, который компания получит собственными полномочиями.

Разработка ПМТ и ППТ

Специалисты компании самостоятельно снимают копию с кадастровой карты, на которую наносят элементы проектирования, по условиям технического задания.

Сроки и стоимость

В данном случае сроки могут быть сокращены до одного месяца.

Зависит от условий договора и объёма работ. Каждый элемент работы рассчитывается индивидуально. Для небольших участков рассчитывается от 30 тысяч рублей, в которую входит только подготовка проекта. Для подготовки проекта под строительство многоэтажного здания, стоимость может достигать 400 тысяч рублей и превышать её.

Согласование

Так же проводится на публичных слушаниях. Ответственность за представление проекта на слушания устанавливается условиями договора.

Наличие данной документации при начале работ по возведению капитального строения, допускает замену иной документации, требующейся для разрешения на строительство.

Больше информации о межевании можно найти в .

Начиная разработку проекта планировки любого объекта недвижимости, в первую очередь нужно понимать сущность и назначение этого документа. Подготовка проекта межевания территории является составной частью пакета документов, формируемого для распланировки участка земли, где уже имеются или только планируются сооружения. Подобный план может потребоваться для уточнения границы территории без учета ее застройки.

В чем заключается подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Проект межевания территории (далее ПМТ) - специальный тип документации в градостроительстве, который формируется для видов деятельности, нуждающихся во внутреннем межевании земельных участков. Этот процесс не фиксируется в кадастре и отличается от межевания своей целью - выделением территорий.

Межевание площадей позволяет разметить местность, назначенную под строительство, либо выполнить другие работы путем создания структуры на определенной территории. Иными словами, когда общий участок нужно раздробить на более мелкие части, прибегают к составлению ПМТ.

За основу формирования проекта берут данные архитектурного и градостроительного планов, которые определяют, возможен ли перенос идеи застройщика на конкретную местность. Он является координирующим планом, который обеспечивает согласованность и гармоничную реализацию обоих документов.

Информация, изложенная в ПМТ, находится в открытом доступе для всех заинтересованных лиц. В ознакомительных целях она публикуется на профильных сайтах специалистами отделов геодезии, функционирующих при муниципальных управлениях архитектуры.

В свою очередь, проект планировки территории (далее ППТ) принадлежит к разряду градостроительной документации. Он тесно связан с планом межевания, от которого отличается более детальными характеристиками, основанными на мельчайших тонкостях расчетов оптимального результата от будущих работ и минимизации вероятности ошибок в процессе строительства.

К тому же ППТ включает данные, далеко выходящие за рамки участка, где планируется внутреннее межевание. Он распространяется на комплексный контекст, куда должны войти застройки участка. Разработка указанного документа и подготовка проекта межевания территории осуществляются одновременно. Однако первый содержит ряд дополнительных и весьма важных сведений, которые в дальнейшем изучаются на предмет размежевания определенного участка земли.

К этим материалам принадлежат чертежи, изображающие:

1. линейные объекты;
2. объекты капстроительства;
3. схемы инфраструктуры.

Для чего нужна подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Вышеупомянутые проекты оказывают большую услугу при организации предварительной подготовки земельного участка к строительству. Их можно взять на вооружение на пустых, только что выделенных землях, и на застроенных участках с уже развитой структурой .

Когда строительство начинается на неосвоенной площади, желания застройщика фактически безграничны. Но все же приходится учитывать состав почвы и приводить перспективу застройки в соответствие с ее качествами. Ни для кого не секрет, что своеобразие земель может стать преградой для их максимального заполнения капитальными сооружениями.

К тому же иногда случается, что полученные под застройку площади не должны нарушать гармоничное сочетание уже возведенных объектов и зданий в том стиле, который предопределен градостроительным планом. Эту функцию и выполняет рассмотренная проектная документация, которая учитывает все тонкости предстоящего строительства.

Такую же важную лепту вносит подготовка проектов планировки и межеваний территорий в планирование застройки площадей с уже готовыми капитальными объектами. В подобных случаях проектировочные работы будут преследовать иную цель - грамотно вписать в готовую градостроительную композицию новые дома.

Помимо четких задач, возложенных на подобные проекты, они выполняют и единую функцию - системную организацию строительства , которая имеет большое значение в случае масштабных градостроительных комплексов.

Иногда в столичных, краевых и областных строительных массивах, где земельные участки под застройку стоят очень дорого, для извлечения прибыли намеренно не соблюдаются правила эксплуатации площадей под возведенными сооружениями. Многочисленные случаи таких правонарушений наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому здесь предъявляются наиболее строгие требования к подготовке проектов планировки и межеваний территорий для соблюдения необходимого регламента и исправления обнаруженных недочетов.

Наряду с застройками ПМТ применяется при любом разделении участка земли на мелкие части при отсутствии выдела и регистрации их в кадастре.

Таким образом, план межевания может стать необходимым в случаях:

1. установления границы эксплуатации доли земельной площади в совместной долевой собственности, когда общий массив размеряется на отдельные части;
2. обособления от общей территории некоторой площади, отчужденной в процессе установки обременения.

При этих обстоятельствах проекты составляются по волеизъявлению собственников и позволяют сделать использование земли наиболее продуктивным. В то же время обязательными они не являются.

Если один большой участок планируется разделить на несколько частей помельче либо осуществить мероприятия, не внесенные в записи кадастра, возникает потребность в межевом проекте .

Все изменения и поправки, внесенные в ходе межевания, отражаются в учетных записях. Эти материалы детально вносятся в межевой план , чтобы при подготовке проекта межевания территории оперировать только ими.

Межевание принадлежит к обязательным условиям и проводится в процессе:

• нарезки участков земли;
• переназначения площадей (чаще всего разбивки большого участка на несколько мелких либо наоборот - объединения мелких частей);
• конкретизации границ (при спорах с соседями, судебных тяжбах и др.);
• регистрации земельной собственности;
• проведения сделки;
• сооружения на земельной площади капитальных строений.

По результатам межевания формируется план, который в дальнейшем учитывается в кадастровых записях.

Межевой план необходим для каждого собственника, земля которого подверглась размежевке, а вот межевой проект является вспомогательным документом. Однако последний содержит ключевые учетные данные о земельном участке, основанные на информации из межевого плана.

Более того, имеет место предопределенность - создание одного проекта для разработки другого, хотя они имеют разное информационное наполнение. Основные сведения, предложенные проектом планировки, служат базовой основой для создания ПМТ и наоборот.

Тесная взаимосвязь этих документов требует их предварительного взаимного согласования. В любом случае подготовка проектов планировки и межеваний территории окажут реальную помощь при решении земельных споров в части разграничения территории.

Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение дольщиков. Это обусловлено обязательностью кадастровой регистрации общего участка под номером, единым для всех владельцев, что устанавливает солидарное право их общей земельной собственности.

Поскольку отдельные доли (участки) земли не вносятся в кадастр, практически они свидетельствуют об имущественной принадлежности отдельным лицам только по проекту межевания.

Подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории

Статья 41 (п. 5) Градостроительного кодекса РФ (№ 373-ФЗ) поясняет, что подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории относится только к участку, на котором не предвидится мероприятий по его стабильному и комплексному развитию, а также возведения линейных объектов с целью:

1. корректировки границ создаваемых и видоизменяемых участков земли;
2. указания, изменения или упразднения красных линий в отношении застроенных территорий, на которых не запланировано строительство новых капитальных объектов;
3. указания, изменения или упразднения красных линий из-за создания или реформации участка земли, если указанные действия влияют только на видоизменение границ площади общего пользования.

Структура проекта межевания территории

Содержимое проектной документации (в частности ПМТ) имеет форму норматива и состоит из текстовой и картографической части. Первая основана на таблице, которая носит описательно-информационный характер и очерчивает главные направления межевания, проектируемого на данной местности.

Она содержит несколько разделов, куда входят:

1. Основная часть.
2. Основные (частные) заключения по формированию текста и картографической части.
3. Разделы обеих частей ПМТ (текста и картографии), размещенные на большей части проекта и включающие множество пунктов с подпунктами.
4. Содержание.

В начале документа располагается титульный лист с указанием исполнителя работ и краткого обзора структуры проекта межевания территории и его содержания. Далее предусмотрены приложения с отдельными сведениями и пояснительная записка по проекту. Они содержат некоторые тонкости, которые весьма полезны, но не являются основой для проектирования.

Текстовая часть ПМТ состоит из нескольких разделов. К ним относятся:

• Краткая информация об участке, для которого разработан документ.
• Основные положения с нормативными условиями для выполнения работ.
• Таблица, поясняющая процедуру межевания. Здесь приводятся все данные о результатах выполнения межевых работ.
• Пояснительная записка и Приложения с пояснением тонкостей землеустройства либо самой процедуры межевания, которые не отражены в информационной таблице.

Дополнительно в приложениях указываются нормативно-правовые акты, заложенные в основу проекта.

Серьезной стадией проектировки является построение карты. В графическую либо картографическую часть проекта включается детальная схема местности с нанесением вновь установленных межевых границ. Данная схема оформляется в бумажном варианте. При создании карты в качестве базовой системы используется электронный носитель, откуда переносится формат участка с фактическим содержимым, воссоздающим его актуальную структуру на момент подготовки проекта межевания территории.

Обновленная информация, поступающая в процессе разработки, отражает потенциально действующий или планируемый контекст, который переносится на модель интерактивной карты при помощи специальных топографических знаков.

Графическая часть проектного документа должна показывать границы:

• самого участка застройки, указанные в ППТ (красные линии);
• допустимого выхода за красные линии (рубежи, за которые запрещается выносить здания и постройки);
• застроенных участков земли;
• возводимых объектов и сооружений;
• участков, где планируется строительство объектов местного, муниципального и федерального масштаба;
• территорий со специальным порядком использования;
• особых зон, отнесенных к культурному наследию.

При необходимости проектная информация отображается на картографической основе ручным способом только синим цветом. Вместе с тем должны соблюдаться все требования и правила, предъявленные к разработке проекта.

На что обратить внимание при составлении проекта межевания территории

Проект межевания территории и требования к его подготовке находятся в правовом поле нормативов, утвержденных федеральным законодательством. Но основным документом является Приказ Минэкономразвития России № 388 от 03.08.2011 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков".

В состав данных положений по разработке ПМТ входят:

1. Правила должного оформления картографической части, включая формат (А4), масштаб, цвет пасты (фиолетовая или синяя). Использование карандаша запрещено.
2. Применение для написания слов и изображения знаков только русского алфавита и соответствующих буквенных выражений.
3. Порядок нумерации листов с использованием арабских цифр.
4. Регламент переноса данных на следующий лист.
5. Список пунктов, необходимых для подготовки ПМТ.
6. Суммарный объем текста.
7. Правила подготовки проекта межевания территории.

Вышеназванные требования определяют стандартный порядок внесения сведений в ПМТ по целому ряду информационных материалов, которые устанавливают:

• исполнителя и заказчика проекта;
• суть пояснительной записки;
• кадастровые (первичные) характеристики участка;
• кадастровые сведения о проектируемых частях участка;
• данные о допуске специалистов на участок;
• графический план;
• содержание приложений.

Подготовка проекта межевания территории: основные этапы

Подготовка проекта межевания территории может вестись в двух разных инстанциях, род деятельности которых предполагает ряд особенностей и различие методик, соблюдаемых при обращении. Нормативная база документа направлена на строительные нормы и правила № 30-02-97. Давайте разберемся, кто может реализовать ПМТ. Рассмотрим несколько вариантов.

Вариант 1. Обращение в администрацию

Это подойдет в случае, когда ОМСУ конкретного населенного пункта предоставляет указанную услугу. С этой целью нужно прибегнуть к услугам департамента по градостроительству и архитектуре в местной администрации. Для жителей столицы и Санкт-Петербурга таким органом является Комитет градостроительства и архитектуры. Там следует получить техническое задание на проектировку и составить заказ на подготовку проекта межевания. Адресатом для обращения является глава администрации либо другой уполномоченный чиновник, допустим, руководитель департамента по землеустройству.

Этап 1. Сбор документов

В процессе обращения оформляется заявка на имя уполномоченного лица, дополненная комплектом документов, куда входят:

• свидетельство о праве на собственность (другую форму права);
• эскиз генплана ЗУ, дополненный схемой коммуникаций;
• кадастровый паспорт;
• выписка из кадастра о присутствии капитальных объектов недвижимости;
• топографический план с указанием проложенных коммуникаций.

Этап 2. Подготовка проекта

Имея на руках необходимую документацию, можно приступать к подготовке проекта межевания территории. Прежде всего рассматриваются бумаги, направленные заявителем, и документы, которыми владеет администрация. Внимание уделяется следующим моментам:

• исследованию структуры почв на участке строительства;
• особенностям архитектурного стиля;
• экологичности осуществляемых работ;
• техническому сопровождению планируемых мероприятий;
• изучению результатов новой застройки.

По итогам рассмотрения данных вопросов принимается решение о возможности выполнения заявленных работ на земельном участке. При позитивном решении местного органа власти формируется техническое задание, по которому и производятся утвержденные кадастровые работы.

Этап 3. Разработка проекта планировки и межевания территории

В подготовку проектов планировки и межеваний территорий включается непременное условие - выполнение топографической части. Этот процесс состоит в перенесении картографической основы, имеющейся в кадастровой карте ЗУ информационной базы Росреестра, где обозначены действующие границы, отделяющие участок. На базовой основе согласно схеме межевания отмечаются новые внутренние разграничения. При разработке ППТ отображаются линейные и другие планируемые объекты, которые будут построены на этой земле.

Этап 4. Согласование ПМТ

По окончании написания текстовки с приложениями и составления чертежа приходит черед согласования проекта в территориальном органе власти. Для этого понадобится выписка из Генплана застройки территории, куда входит позиционируемый участок земли.

Согласование проходит в виде публичных слушаний, на которых и принимается соответствующее решение. Каким оно будет - положительным или отрицательным - зависит от объективного состояния назначенной для проектирования территории. Здесь учитываются все природные и техногенные факторы, вызывающие сейсмические явления и влияющие на целостность ландшафта.

При неблагоприятном для застройщика результате причины отказа обстоятельно излагаются пункт за пунктом и подтверждаются экспертными выводами. Все недочеты и ошибки проектировщиков, обнаруженные уже после утверждения плана, вместе с поправками вносятся в отдельный протокол и приобщаются к остальной документации, однако сам проект не изменяется.

С этой целью муниципальный орган, проводивший согласование, повторно рассматривает данный вопрос. Для этого основоположник проекта должен предъявить в виде доказательств заключения специалистов либо необходимые расчеты, а затем подать заявление на доработку проекта межевания территории.

После одобрения администрацией предстоящих работ оформляется еще один документ с внесением туда обновленных данных. Для вопросов, относящихся к долевой собственности на землю и внутренним работам, проблема усовершенствования документа решается на коллективном собрании дольщиков. Затем проект проходит согласование в электросети, ГВК и газовой службе (если участок газифицирован)

На это отводится 30 дней, в течение которых админкомиссия выясняет, пригоден ли участок для планируемых мероприятий, и назначает день слушания. Информация о принятом постановлении доводится до сведения проектировщика в срок не более трех дней. В основном подготовка проекта межевания территории занимает 4-7 месяцев с учетом сложности намеченных работ. Если оба проекта готовятся одновременно, то сроки, соответственно, продляются.

Любые работы, связанные с подобными проектами, выполняются на платной основе. Их стоимость определяется степенью сложности и масштабом проводимых мероприятий.

Вариант 2. Обращение в коммерческие компании

Данный способ применяется при отказе администрации от одобрения проекта. Это становится возможным в силу территориальных распоряжений и локальных правовых актов. В подобных ситуациях лучше прибегнуть к услугам местных архитектурных фирм, имеющих лицензию на соответствующую деятельность.

При этом подготовка проекта межевания территории и сбор документации происходят точно так же, однако появляется возможность заказать техническое задание и его официальное согласование у исполнителя работ. При этом может даже отпасть нужда в эскизе генплана застройки, поскольку компания имеет право получить его самостоятельно. Ее сотрудники делают копию кадастровой карты, куда наносят детали проектирования согласно техническому заданию.

Процесс согласования проходит аналогично - путем публичных обсуждений. Ответственность за подготовку и подачу проекта на слушание определяется договором. Присутствие этой документации в начале постройки капитальных сооружений допускает замену других бумаг, необходимых для одобрения проектного строительства.

При таких обстоятельствах сроки могут сократиться до календарного месяца, что определяется условиями договора и масштабом работ. Причем каждый вид работ просчитывается индивидуально. На мелких участках цена на межевание стартует от 30 000 рублей и включает лишь разработку документа. Для возведения многоэтажного здания подготовка проекта межевания территории может стоить до 400 000 рублей и более.

Из утверждения ПМТ вовсе не следует, что люди, живущие на этом участке, становятся владельцами придомовых территорий. Чтобы действительно стать собственниками своей земли, им нужно проголосовать за это на общем собрании, заказать межевой план в одной из профильных фирм и зарегистрировать участок в кадастре. После принятия этих мер можно не сомневаться, что земля останется за владельцами.

В цивилизованной правовой стране каждый метр земли имеет хозяина и свой статус, который определяет, что допустимо и запрещено на данной земле. Поэтому планировка территории является единственным способом установления справедливых правил землепользования в условиях России, где совсем недавно земля была бесхозной и за взятки раздавалась чиновникам у власти и их приближенным.

Подготовка проекта межевания территории для линейных объектов

Понятие «линейные объекты» законами почти не поясняется, в них перечисляются лишь виды ЛО. Такое положение дел усложняет кадастровые мероприятия по объектам. Кроме кадастровых актов они нуждаются в соблюдении Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов.

Самые разные сооружения (по виду и назначению), квалифицируемые как линейные объекты, представляют собой капитальные строения, отличительная особенность которых - повышенная протяженность. Они бывают плоскими и объемными, используются для производственных задач, хранения или транспортировки.

Кроме того, ЛО по-особому соотносятся с землей - они могут быть наземными, над- и подземными объектами. Другими словами, к подобным объектам принадлежат железные дороги и автотрассы, любые трубопроводы, линии связи и ЛЭП, канализационные и ливневые системы.

Не каждый линейный объект требует оформления земельного участка под застройку, но для подавляющей части наземных конструкций (дороги, стальные и тепловые магистрали, газопроводы и ЛЭП) оформление обязательно. Для прокладки над- и подземных объектов (инженерно-технические коммуникации) землю оформлять не нужно.

Территория с межеванием, кадастровым учетом и правами собственности, планируемая под сооружение ЛО, обладает характерными особенностями, присущими только ей. Размер земельных участков определяется их назначением и строительными нормами.

Главная трудность работы с линейными объектами, когда идет подготовка проекта планировки территории и межевания, заключается в регистрации участка земли, находящегося под ними. Площадь очень велика и пролегает по землям разных собственников - хозяев, арендаторов или постоянных пользователей.

Когда планируется эксплуатация дорог, трубопроводов и электросетей, необходимо полное владение землей. Для каждого ЛО в городах невозможно сформировать отдельный участок земли из-за их огромного количества и плотной концентрации (почти один над другим). В таких случаях нужно было бы выделять их доли для оформления аренды со всеми владельцами.

На самом деле в городе все проще. ЗУ исключаются из муниципальной собственности под строительство линейных объектов подписанием акта о выборе. Согласно утвержденному документу формируют схему размещения площадки для кадастрового плана.

Когда линейный объект имеет владельца либо арендатора, участок создается иначе. Требуется иметь согласие собственника этой площади и заключенный с ним предварительный договор аренды, который определяет место, размер и назначение участка. Такие мероприятия обязательны для дальнейшей аренды земли. За этим следует подготовка проекта межевания территории , регистрация ее в Кадастре и подписание сторонами договора аренды.

Бессрочная эксплуатация участка предусматривает отказ ее правообладателя, что подтверждает Земельный Кодекс (ст. 45, 53), после чего его оформляют по аналогии с выведением из госсобственности.

С владельцами участка и арендаторами урегулируются вопросы оплаты издержек, что увеличивает затраты застройщика. Если ЛО находится на сельскохозяйственных землях, которые принадлежат к общей доле, придется вначале оформлять выдел земельного участка с регистрацией имущественного права, потом делить его на части и составлять арендный договор (№ 101-ФЗ).

Для официального оформления ЗУ под действующий линейный объект существуют два способа: регистрация земли под опорами наземных конструкций либо оформление полосы под целый объект. В целях экономии землепользователи выбирают первый вариант, который гораздо проще. Тем не менее он весьма проблематичен, поскольку надземные и подземные объекты требуют обслуживания, случаются и конфликты с землевладельцами. (ограниченная эксплуатация чужого участка), но исключительно на этапе пользования, а не застройки.

Процессы проектирования и межевания ЛО находятся в правовом поле статей 89-91 Земельного Кодекса (редакция 2001 года).

Статья 89 устанавливает порядок выделения и использования ЗУ для нужд линейных объектов, сопряженных с энергетическими конструкциями.

Статья 90 дает определение земель, используемых для транспортных систем, и приводит список ЛО. Имущественные права на участки регламентируются положениями Земельного кодекса и законами федерального (регионального) уровня с учетом вида транспорта.

Статья 91 описывает виды линейных объектов телевидения, связи, информатики, а также процедуру выделения участков под таковые.

Для введения в эксплуатацию ЛО как капитального его следует поставить на кадастровый учет . При его оформлении к документации на участок земли нужно приложить кадастровый паспорт с разрешением на эксплуатацию объекта.

Разработкой технического плана и официальной регистрацией объекта при подготовке проектов планировки и межеваний территорий занимается кадастровый инженер . Градостроительный кодекс от 2004 года дает определение «красных линий», разграничивающих участки земли (фактические, плановые), где размещаются ЛО. Соответственно и технический план должен содержать их контуры, к тому же сейчас требуют четкого указания данных границ. Подготовленный должным образом после межевания технический план вместе с остальной документацией позволяет официально зарегистрировать линейный объект в Кадастре.

Совокупность актуальных данных о развитии территорий, подкрепленных характеристиками ЗУ с сооружениями, в виде текстовой части и графики образуют информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (сокращенно ИСОГД). Ее главная задача - предоставление оперативной информации об уровне развития территорий в своих границах, необходимой для работы застройщиков и муниципальных органов власти.

Данные ИСОГД накапливаются и предоставляются согласно ст. 57 Градостроительного кодекса РФ. Там установлено, что подобные системы являются информационным ресурсом для ограниченного круга лиц и содержат информацию, в которой указаны:

1. документы по планировке территории;
2. правила эксплуатации земли и ее застройка;
3. карта зонирования с очерченными границами;
4. акты о резервировании или отчуждению ЗУ в доход государства (муниципалитета), утвержденные чиновниками;
5. картографические данные обо всех объектах местности;
6. основные градостроительные конструкции.

Весь массив информации собран в общий перечень данных о размежеванных территориях с границами участков. База также содержит сведения о сформированных ЗУ. Все сведения о землях, планируемых под какую-то деятельность, собраны в градостроительный план, который согласно Градостроительному Кодексу относится к информационным источникам для лиц, заинтересованных в их застройке.

По закону база ИСОГД ведется в городских округах и муниципальных районах. Все сведения стекаются туда из государственных органов федерации и поселковых советов в срок не позднее семи дней после оформления документов для передачи их системе в формате бумажных копий и в электронном виде. После этого данные обрабатываются на протяжении 14 дней, после чего попадают в базу. Бесплатное получение различной информации (за исключением данных с ограниченным доступом) предоставлено органам власти, кадастровым организациям и застройщикам.

Подготовка проекта межевания территории с 01.01.2017

Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» утверждены новые условия для данного процесса.

Изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Согласно требованиям нового Приказа межевой план состоит из текстовой части, в которую входят разделы:

1. «общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4. сведения об образуемых земельных участках;
5. сведения об измененных земельных участках;
6. сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам;
7. сведения об уточняемых земельных участках;
8. сведения о частях земельного участка;
9. заключение кадастрового инженера;
10. акт согласования местоположения границ земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1. схема геодезических построений;
2. схема расположения земельных участков;
3. чертеж земельных участков и их частей;
4. абрисы узловых точек границ земельных участков.»

Среди нововведений можно также отметить следующие моменты:

1. Новый раздел с информацией о частях ЗУ - «Сведения о частях земельного участка».
2. Отсутствуют возможные приемы создания ЗУ (имеются лишь способы, указанные в п. 9 Земельного кодекса).
3. Раздел «Сведения об измененных земельных участках» вносится в межевой план по формированию участка не только выделением в зачет доли, а также раздел, где первоначальный ЗУ остается в пересмотренных границах, но также «иное соответствующее законодательству РФ преобразование, в результате которого исходный ЗУ сохраняется в измененных границах».
4. Расширено количество мотивов для внесения в план межевания раздела «Заключение кадастрового инспектора» при обнаружении в процессе кадастровых операций несоответствия фактических границ лесопарков (лесных хозяйств) данным ЕГРН, нарушающее ГКУ земельного участка.
5. Установлено обязательное подписание электронной формы межевого плана только УКЭП кадастрового инженера, который его готовил.
6. Увеличен пакет документов для подготовки проекта межевания территории (в частности МП). В него вошли ППТ, бумаги территориальной планировки, схемы земельных участков на кадастровом плане местности, решения об утверждении данной схемы, проектные документы участков леса.

Внесены изменения в раздел «Общие сведения о кадастровых работах»:

1. В случае лесопарков (лесных хозяйств) реквизит 2 «Цель кадастровых работ» требует внесения номера регистрационной записи из лесного госреестра.
2. Приложения МП теперь дополняются согласием каждого физического лица на использование его персональных данных.
3. Появилась обязательность информации о СРО, реквизиты договора на производство кадастровых работ.

Преобразован и раздел «Исходные данные»:

1. Прежде всего, указываются документы, содержащие информацию ЕГРН (кадастровая основа).
2. Добавляются не только данные об ОКСах, находящихся на участке, но и других объектах, тесно привязанных к земле.

Появились новшества в разделе «Заключение кадастрового инженера» :

1. В процессе создания земельного участка на основании ФЗ, независимо от времени госрегистрации имущественного права в ЕГРН, закреплена обязательность ссылки на законодательный акт, дающий это право.
2. При появлении права на участок земли из-за расположения на нем объекта недвижимости (включая МКД) и неимении в ЕГРН информации об ОН либо его предназначении следует вносить атрибуты документа, подтверждающего реальный адрес и миссию объекта.

Изменился также раздел «Сведения об образуемых ЗУ»:

1. Вначале предоставляется информация о наружной границе участка земли, затем данные о его внутренних рубежах (при наличии).
2. Теперь адрес указывается в структурированном виде, как того требует ФИАС. А по акту ОМС/ОГВ информацию о месте проживания можно вписать в межевой план, только если в соответствующем госреестре нет адреса земельного участка, присвоенного ему ранее, то есть до начала действия Постановления № 1221 «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Для ЗУ, размещенных в «садовых» зонах, их название и номер могут указываться в МП согласно проекту межевания территории.
3. В межевой план можно вносить данные об основных, дополнительных и условно дозволенных способах эксплуатации участка земли (за исключением обстоятельств, когда РИ аналогичен РИ исходного ЗУ). Добавлено также, что они отмечаются согласно зонированию местности (включая градостроительный режим), решению о подготовительном согласовании выделения ЗУ, решению об одобрении схемы размещения участка на КПТ. Притом, если ЗУ предназначен для общего пользования либо находится на территории совместного пользования, следует делать дополнительную пометку «ЗУ общего пользования», «ЗУ находится на территории коллективного пользования».
4. К характеристикам земельного участка добавилось указание мотивов для наступления прав на владение, если они появляются на законном основании, независимо от времени официальной регистрации земли (ссылка на используемую статью ФЗ).

Появились нововведения в разделе «Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, ЗУ общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным ЗУ».

Подобные сведения об участках, принадлежащих государству, включаются на основании конкретного акта ОГВ/ОМС (допустим, схем расположения участков на КПТ, проектов их границ, оповещений о возможности подписания , в другом формате со схемами его границ на КПТ и документов о его установлении). Вся имеющаяся документация (в виде копий) вносится в Приложение.

Еще один раздел - «Сведения о частях ЗУ» - совмещает в себе данные, разнесенные приказом в отдельные разделы:

1. «Сведения об образуемых ЗУ и их частях»;
2. «Сведения об измененных ЗУ и их частях»;
3. «Сведения об уточняемых ЗУ и их частях».

Граница земельного участка не должна пересекать:

• пределов муниципального образования или населенного пункта, кроме эпизодов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении их границ из-за неточности в документах, из которых данные вносились в базу;
• рубежей проведения геологических работ по исследованию недр, пределов территориальных зон, лесопарков и лесничеств, кроме фактов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении границ территории, равно как и создания ЗУ для поиска залежей полезных ископаемых;
• линейных объектов, водохранилищ, гидротехнических сооружений и других водных объектов, созданных искусственно.

Расширен перечень документов, которые могут быть использованы для графической части при подготовке проекта межевания территории; в него добавлены:

• данные о местах расположения объектов культурного наследия;
• проектные материалы участков леса;
• бумаги территориального планирования.

Раздел «Схема расположения ЗУ» тоже содержит информацию о зонах, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь можно схематично наносить красные линии согласно одобренному проекту планировки территорий (ППТ).

Количество актов согласования, оформленных в процессе кадастровых работ по корректированию расположения границ нескольких смежных земельных участков , должно согласоваться с числом уточняемых участков земли.

Судебные споры, затрагивающие межевание

Спор 1. Ошибка кадастра в обозначении границ

Первопричиной всех споров в отношении границ ЗУ становятся кадастровые недоразумения в виде несовпадения его рубежей: официальных (установленных государственным кадастром недвижимости) и реальных (нанесенных на местность). Подобная ошибка вызывает определенные сложности в эксплуатации участка земли. Такую оплошность могут допустить органы власти или кадастровый инженер, неверно отобразившие схему участка, либо судебный орган, выносивший решение.

При нахождении несоответствий в информации, включенной в кадастр недвижимости, и действительных параметров ЗУ владельцы помещений МКД вполне могут потребовать исправления неточности без судебного разбирательства.

Подобный внесудебный порядок применим, если нет спорных ситуаций между заявителями, хозяевами смежных участков и Росреестром или же при разрешении данных разногласий до суда. Сведения о возникновении земельного спора по факту расположения границ ЗУ заносятся в ЕГРН (госреестр недвижимости) и сохраняются там до его разрешения (ст. 43 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Если согласие по границам участка не достигнуто, то владельцы помещений МКД либо их полноправный представитель могут обратиться в суд с исковым заявлением об установлении настоящих границ спорной территории. В качестве ответчика по данному разбирательству будет выступать собственник соседнего участка земли, третьим лицом станет Росреестр.

Для уточнения реального разграничения спорного ЗУ суд обязан потребовать МП участка и, если потребуется, другие материалы по землеустройству. Кроме того, судьи могут инициировать землеустроительную экспертизу на основании ст. 79 Гражданского процессуального кодекса. При этом эксперту будут поставлены задачи выяснения соразмерности официальных и действительных границ спорной территории, уточнения размера и характера погрешности фактически образованных границ и иные существенные вопросы.

Когда решение суда вступит в силу, следует подать в Росреестр заявление о регистрации земельного участка в Кадастре либо о постановке его на кадастровый учет ввиду уточнения границ данной территории по решению суда.

Спор 2. Техническая недоработка

К подобным ошибкам относятся опечатка, описка, арифметическая или грамматическая оплошность. К техническим недоработкам отдельной группой относят реестровые ошибки. Они могут быть допущены в ходе регистрации прав собственности на ЗУ и встречаются в проекте межевания территории, межевом и техническом планах, акте обследования и карте-плане конкретной территории.

Для устранения технической недоработки возможны два способа:

• досудебный порядок (на исправление технической ошибки дается 3 дня, на реестровый просчет отводится 5 дней после его обнаружения либо поступления заявки о выправлении);
• судебное решение требуется в случаях, когда выправление реестровой (технической) недоработки может повредить (нарушить) законные права владельцев либо третьих лиц, опиравшихся на соответствующие сведения ЕГРН.

Спор 3. Образование ЗУ без учета выгоды владельцев помещений

Расположение границ и величина участка в пределах застроенных территорий, а также его площадь устанавливаются согласно регламентам градостроения и нормам выделения уделов земли (ст. 43 Градостроительного кодекса, пункт 4). Это должно сопровождаться рассмотрением интересов владельцев земельного участка, где находится их МКД. В площадь земли, на которой построено многоэтажное жилое здание, обязательно входит часть, непосредственно занятая МКД вместе с придомовой территорией, необходимой для его эксплуатации.

Необходимость подтверждения обстоятельств, обусловивших образование земельного участка в сомнительных границах и объеме, возлагается на местный орган власти. Основанием для корректировки данных о спорной площади в кадастровом реестре недвижимости служит решение суда, определяющее ее законные границы.

Сейчас довольно часто применяется практика межевания ЗУ «по обрезу фундамента» (то есть по «отмостке») многоэтажного здания либо по рубежам «пятна застройки». Вопреки положениям Жилищного кодекса (ст. 36) и мнению Конституционного суда Российской Федерации о необходимости создания земельного участка с учетом элементов благоустройства и озеленения придомовой территории судебная практика основана на противоположной точке зрения.

Мнение эксперта

О защите территории у МКД

Сусана Киракосян,

кандидат юридических наук, медиатор, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

Если владельцы помещений многоэтажного жилого здания в качестве сособственников участка земли под данным строением не утвердили порядок его использования, они не имеют каких-то особых прав на владение и эксплуатацию этой территории, которые вполне могли бы иметь на основании договоров об аренде, найме, ссуде и т. п.

Даже когда участок земли под МКД не создан, владельцы его помещений могут добиваться устранения любых ущемлений своих прав на эксплуатацию ЗУ (Вводный закон к Жилищному кодексу, ст. 16 и толкования судов высшей инстанции), хоть данные нарушения и не связаны с утратой владения, включая собственников участка (Гражданский кодекс РФ, ст. 305).

В практике судебных дел встречается масса примеров отстаивания собственниками МКД своих прав на эксплуатацию участка земли под зданием. Чаще всего граждане требуют ликвидации препятствий для прохода и проезда, снесения незаконно построенных в придомовой зоне объектов, разборки ограждающих конструкций. Аналогичные требования предъявляются не только к нарушителям в лице владельцев помещений, но и к ТСЖ, УО, муниципальным органам в качестве третьих лиц.

Собственникам помещений многоэтажки придется доказать, что поступки указанных лиц неправомерны и создают помехи владельцам участка при реализации прав пользования. Допустим, вырытая перед МКД траншея для проведения ремонта магистралей тепло- и водоснабжения создает некоторые препятствия. Тем не менее при наличии законных оснований на эти действия обжаловать их нельзя.

1. Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также - образуемые земельные участки). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

2. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

3. Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по подготовке проекта межевания земельного участка или земельных участков могут устанавливаться субъектами Российской Федерации.

5. Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей.

Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

6. При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также - исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.

7. Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

1) сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;

2) сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;

3) кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;

4) порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;

5) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним.

9. Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

10. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

11. Извещение, указанное в пункте 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

12. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

13. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.

СТ 43 ГрК РФ .

1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.

2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

4. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

5. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

6. На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы публичных сервитутов.

6.1. При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.

7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия;

6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

8. Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

9. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

10. В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

11. В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

12. В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

Комментарий к Ст. 43 Градостроительного кодекса РФ

1. Проекты межевания территорий представляют собой проектный документ, посредством которого происходит процесс реализации конкретных градостроительных мероприятий, при соблюдении интересов большого количества застройщиков и собственников. Проектное межевание осуществляется таким образом, чтобы реализация градостроительных мероприятий происходила с четкими выявленными и уточненными параметрами деятельности (величиной объектов различной степени крупности, степени дробности территории; объемом необходимых ресурсов для освоения (реконструкции); количеством собственников (арендаторов)). В проектах межевания процесс дифференциации крупного фрагмента территории на отдельные, относительно небольшие земельные участки, соизмеримые с имеющимися ресурсами, приобретает соответственно правовую основу.

Принципиальный смысл более мелкого (перспективного) деления территориальных элементов по сравнению с укрупненным (существующим) определяется тем, что планируемое деление территорий на отдельные земельные участки с градостроительной точки зрения осуществляется в направлении целесообразного и рационального освоения (использования) территории, а также тем, что отдельные земельные участки идентифицируются с конкретными пользователями.

Согласно статье 43 ГрК РФ межевание территории ограничивает стремление многих землевладельцев инициировать изменения в конфигурации земельных участков в ущерб государственным интересам и интересам муниципального образования (его текущего существования и развития). Одной из причин возникновения проблем точности выноса сформированных границ участков является необходимость раздела существующих земельных участков между их собственниками по выделенным в судебном порядке долям.

Выбор фрагментов территории муниципального образования, потенциально способных стать объектами межевания, не может осуществиться предварительно (заранее) по причине того, что существующие градостроительные ситуации многообразны. Следовательно, иметь в наличии заблаговременно множество различных вариантов участков с собранными сведениями относительно их существующего состояния и особенностей градостроительного освоения не представляется возможным. Таким образом, для участков, различающихся величиной, протяженностью, конфигурацией, планировочными особенностями, в каждом отдельном случае необходимо выполнять индивидуальные проектные и предпроектные разработки. Это в значительной степени усложняет процедуру проектного межевания, и не способствует проведению межевание территории как массового явления. Как правило, для межевания выделяется ограниченное количество таких фрагментов территории, отличающихся проблемными градостроительными ситуациями. Наряду с этим, крайне сложно получить предварительно полную и точную информацию о том, к какой категории потенциально может быть отнесен фрагмент территории: он может быть классифицирован как жилой район, межмагистральная территория, микрорайон, квартал, набережная, территория промышленного предприятия. В связи с этим также сложно получить универсальную методическую схему разработки проекта межевания, в равной степени применимую к различным градостроительным ситуациям.

Межевание является действенным средством нормализации и упорядочения градостроительных и экономических процессов, которые могут возникнуть с течением времени на территории в результате возможного увеличения числа застройщиков. Фрагменты территории в процессе развития могут приобретать неоправданно сложную конфигурацию и создавать трудности в достижении целей рационального обустройства (пространственной организации) территорий, что в значительной степени снижает инвестиционную привлекательность территорий.

Благодаря межеванию урегулируются как существующие, так и возможные притязания собственников на смежные участки. Проблемная среда не способна служить источником привлечения и вложения инвестиционных ресурсов. Для того чтобы инициировать инвестиционную (градостроительную) активность, необходимо наличие гарантий защиты действий инвесторов.

Отвечая на подобные проблемные ситуации, межевание обозначает наиболее перспективные фрагменты территории и одновременно устанавливает взаимосвязь земельных участков в определенных границах (объектов пользования) и собственников, землепользователей и арендаторов (субъектов пользования). Без проекта межевания территории органы землеустройства не имеют правовых оснований для формирования земельных участков на местности, результат которого - ухудшение привлекательности территорий муниципальных образований. Межевание позволяет грамотно организовать территорию, являясь при этом прогнозным инструментом управления развитием ее отдельных частей, выявляя потенциально проблемные с точки зрения развития фрагменты (с течением времени подобная необходимость осознается, однако впоследствии на их преодоление требуется большее количество ресурсов и времени).

2. Проект межевания - градостроительная документация о планировке территорий муниципальных образований, устанавливающая проектные границы межевания (разделения) территории с выделением границ земельных участков, границы действия и содержание ограничений (обременений) пользования земельным участком и публичных сервитутов в соответствии с красными линиями, другими линиями градостроительного регулирования. Основанием для разработки проектов межевания является документации территориального планирования, градостроительного зонирования, правил землепользования и застройки, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Проекты межевания разрабатываются в целях: эффективного использования застроенных и подлежащих застройке территорий и повышения уровня их благоустройства; обоснованного закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду физическим и юридическим лицам; регулирования землепользования и застройки на территории; полного и обоснованного налогообложения.

Проекты межевания могут разрабатываться для различающихся по степени и особенностям градостроительного освоения фрагментов территории, таких как застроенные и подлежащие застройке территории.

Проекты межевания могут разрабатываться по-разному: либо на основе проектов планировки территорий, либо в их составе. Проекты этого типа соответствуют различным объектам градостроительной деятельности. Для проектов межевания принято употреблять в отношении территории термин «планировочные единицы». Под планировочными единицами понимают устойчивые территориальные элементы планировочной структуры, характеризуемые высокой степенью связности процессов жизнедеятельности (микрорайон, городской квартал, парк, иной компактный массив территорий города), выделение которых имеет предметный характер и для которых разрабатываются проекты планировки территории, выявляющие красные линии застройки.

Кроме того, наличие проектов межевания необходимо при разработке землеустроительной документации для проведения процедуры установления границ земельных участков на местности и проведения кадастрового учета, а также при разработке (корректировке) градостроительной документации по планировке территории и в качестве основного материала для организации архитектурно-строительного проектирования.

3. Основными и обязательными элементами проектов межевания территорий являются границы земельных участков.

При разработке проектов межевания территорий соблюдаются следующие требования: границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним; границы существующих землепользований при разработке схем межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков. Межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования. На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.

При разработке схем межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в общей собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта.

4. В проектах межевания территории наряду с земельными участками и связанными ними правами собственников недвижимости выделяются части территории, обремененные правами третьих лиц (ограничения и сервитуты). Сервитут в самом общем случае рассматривается как право ограниченного пользования чужим (соседним) объектом недвижимости. Необходимо различать публичные и частные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в интересах одного лица или группы лиц, а публичный сервитут в интересах неопределенного круга лиц (ст.23 ЗК РФ). При разработке проектов межевания установленные ранее публичные сервитуты уточняются. В соответствии с ними землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и беспрепятственный доступ на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В ряде случаев установление публичного сервитута может быть несовместимо с существующим характером градостроительного использования территории, или затруднено. Например необходимость установления публичного сервитута может существенно ограничить возможности использования земельного участка. В таких случаях действует предусмотренная п.7 ст.23 ЗК РФ процедура, позволяющая собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него земельного участка с возмещением органами государственной власти или местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, компенсацию понесенных им убытков в форме денежного возмещения (платы) за ограничения в пользовании участком. Если право на земельный участок, обремененный сервитутом, переходит к другому лицу, то установленный на участке сервитут сохраняется. По требованию собственника земельного участка действие сервитута может быть прекращено в том случае, если изменились основания, по которым он был установлен.

5. При разработке проекта межевания должны соблюдаться принципы, относящиеся к процедурным вопросам: соответствия и согласованности с документацией всех уровней: территориального планирования, градостроительного зонирования, а также с проектными решениями, обозначенными в проектах планировки; методической последовательности выполнения разработок.

В структуре проектов межевания выделяются текстовые и графические материалы, в состав которых в свою очередь входят следующие материалы: ситуационный план; оценка существующей градостроительной ситуации; основной чертеж; разбивочный чертеж (если это оговорено заданием); план проектных границ межевания земельного участка (если это оговорено заданием). Ситуационный план и оценка существующей градостроительной ситуации являются необходимыми видами работ, на основании которых разрабатывается основной чертеж.

Этапность выполнения проекта межевания определяется спецификой данного вида работ. Проекты межевания разрабатываются в три основные этапа: подготовительные работы; подразделение территории планировочной единицы на земельные участки территорий и объектов; определение границ (размеров) земельного участка объекта (группы объектов), границ действия и содержание публичных и частных сервитутов, других ограничений. На каждом последующем этапе используются выполненные на предыдущих этапах разработки. В зависимости от специфики градостроительной ситуации, для которой необходимо осуществление проектного межевания, подготовительные работы могут быть разных видов. Наиболее часто на практике используют сбор и анализ исходных данных, а также натурные обследования.

В процессе сбора и анализа исходных данных используют следующие виды информационных данных: материалы инвентаризации, межевания земель и отводов земельных участков для строительства (по данным земельного кадастра); действующая градостроительная документация о планировании развития и зонировании территории в отношении к конкретным планировочным единицам, проектной документации; установленный правовой режим и разрешенное использование земельных участков; материалы регистрации прав на недвижимое имущество для выявления фактического использования территории (зданий и сооружений) и действующих прав; данные о функционировании объектов инженерного и технического обеспечения территории, используется для установления охранных зон инженерных коммуникаций, а также для определения границ земельных участков, занятых наземными инженерными сооружениями.

Данные натурных обследований выявляют фактические изменения статуса, ведомственной подчиненности, количественных характеристик (параметров) объектов планировочной единицы, изменения в жилищном фонде и другие необходимые показатели, не отраженные в документах, перечисленных ранее.

6. На основании результатов подготовительного этапа осуществляются разделение территории планировочной единицы на земельные участки территорий и отдельно размещаемых объектов. На этом этапе формулируются основные требования, предъявляемые к определению проектных границ межевания земельных участков: обеспечение рациональной планировочной организации территории, учитывающей доступ с каждого земельного участка на земли общего пользования, а также доступ к объектам инженерно-технической инфраструктуры; необходимость предотвращения появления нестандартных и неиспользуемых земельных участков (при этом земельные участки должны покрывать территорию планировочной единицы без разрывов и перекрытий); установление размеров земельных участков в границах застроенных территорий с учетом фактического землепользования, нормативов градостроительного проектирования и норм, действовавших на период застройки указанных территорий; выявление территорий, размеры которых не соответствуют предельным нормативам, установленным градостроительными и иными нормами, с учетом того, что такие территории выделяются (резервируются) для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту; установление нормы предоставления земельных участков вновь осваиваемых территорий в соответствии с действующими федеральными, региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами, а также правилами землепользования и застройки; определение нормативных размеров земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность собственникам жилых помещений многоквартирных домов; установление границ земельных участков объектов планировочной единицы по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, базисным линиям, границам отводов магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. С учетом перечисленных требований определяются проектные границы межевания участков. После вычисления площадей всех земельных участков объектов и территорий планировочной единицы подсчитывается общий баланс территории микрорайона (квартала), другого территориально-планировочного элемента.

Дополнительные графические и текстовые материалы проекта межевания выполняются в составе, определяемым заданием на проектирование для определения границ, размеров земельного участка объекта, группы объектов, а также определения границ действия публичных и частных сервитутов, других ограничений (обременений) пользования объектом недвижимости.

7. Особенности разработки проектов межевания территории зависят от специфики выделенного для межевания территориального объекта. Одним из наиболее характерных видов проектов межевания является межевание квартала и заключается в следующих операциях. В пределах квартала (выбранной территории) выделяются основные проезды и проходы, которым целесообразно придать статус элементов улично-дорожной сети. Территории этих элементов не включаются в границы отдельных участков. Требуется решение вопроса о принятии их на баланс муниципального образования. Вместе с тем, выделяется сеть транспортных и пешеходных микрорайонных связей, которые не должны исчезнуть с появлением границ земельных участков. Если линии таких связей пройдут через территории выделенных участков, они защищаются соответствующим сервитутом.

На территории выделяются объекты микрорайонного благоустройства - детские площадки, которые обременяются публичным сервитутом, позволяющим пользоваться ими жителям соседних участков. Участки для отдельных строений и комплексов (детских садов, школ и др.) межуются в целом с учетом их фактического землепользования и имеющегося землеотвода. Границами для объектов, не имеющих пятна фактического землепользования или землеотвода, являются границы смежных участков, красные линии квартала, бордюрные камни выделенных полос проездов и проходов, а также линии границ, которые устанавливаются в ходе проектной разработки проекта межевания.

При установлении границ земельных участков на территории микрорайонов исходят из тех соображений, что в результате межевания территории должно быть достигнуто такое состояние, при котором жилые здания будут обеспечены теми территориальными элементами, без которых их нормальное функционирование не представляется возможным: земельным участком, составляющим пятно застройки здания (по отмостке); подъездами, подходами к наружному входу в здания, связывающими его с общественными транспортными коммуникациями, а также транспортные коммуникации, обеспечивающие пожарную безопасность; минимально необходимой придомовой территории, обеспечивающей своим наличием гарантированного свободного воздушного пространства, необходимого для освещения, инсоляции, аэрации жилых помещений; территорией, служащей для временного хранения автотранспорта жильцов дома и их гостей, а также для иных хозяйственных целей; благоустроенными рекреационными территориями для осуществления рекреационных задач для детей и взрослых, включая зеленые насаждения; инженерными коммуникациями, связывающими внутридомовые инженерные сети зданий и сооружений, расположенными на участке с соответствующими магистральными сетями.

В составе проекта межевания территории, при определении границ (размеров) земельных участков, индивидуальные границы устанавливаются для участков, на которые распространяется действие публичных и частных сервитутов, других ограничений.

Перечень требований, которым необходимо следовать на завершающем этапе выполнения проектных разработок определяется назначением проектов межевания. Назначение проектов во многом зависит от того, для какого территориального объекта разрабатывается документация. Возможные различия назначения документации отражаются в специфике графического и текстового сопровождения проекта межевания. Технические особенности составления материалов графической части проекта межевания зависят от того, к какому из следующих видов разработок они относятся: ситуационному плану; опорному плану; основному чертежу; разбивочному чертежу. Текстовая часть проекта обычно выполняется в форме пояснительной записки, в которой даются аргументированные разъяснения по графическим материалам, а также приложения, в которых брошюруются исходные материалы, результаты деловой переписки, возникших в процессе выполнения проекта исследований и вспомогательных расчетов.

Проект планировки территории - это что? Это документ, выделяющий элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития, выделяющий зоны размещения объектов капитального строительства.

Что такое проект межевания территории земельного участка? Проект межевания - это документ, устанавливающий границы земельных участков.

Эти документы придуманы для того, чтобы выделить в городе участки разного статуса и предназначения. Разделить общественные пространства и земли, передаваемые в частные руки, в том числе под застройку.

Выделить землю под строительство дорог, трубопроводов, школ, больниц, административных зданий - всего, что нужно в современном городе. Из земель, передаваемых в частную собственность, выделить долю каждого собственника или группы собственников.

Подробнее о проектах межевания и планировки читайте .

В чем разница между проектами планировки и межевания?

Разница в уровне детализации. Для чего нужен проект планировки территории? Проект планировки разрабатывается для крупной планировочной единицы - например, для жилого района или микрорайона. Он устанавливает (либо изменяет установленные в прошлом) границы общественных территорий - дорожной сети, природных комплексов, участков под строительство всевозможных объектов. О том, как составить проект планировки и межевания территории линейного объекта, читайте .

Для чего нужен проект межевания территории? План межевания земельного участка — это документ под более узкую задачу. Оно делается для городского квартала (существующего или планируемого к постройке) и состоит в нарезании земли под придомовые территории, участки школ, детских садов, прочих зданий, а также расположенные внутри квартала дворовые проезды, автостоянки, детские площадки и т.д.

Задачи межевания и планировки близки и частично перекрываются. Поэтому часто делают единый документ - проект планировки, имеющий в своем составе проект межевания.

Проект межевания кварталов — это что?

Согласно принятому в нашей стране Градостроительному кодексу, каждый проект межевания должен обязательно иметь в своем составе чертежи межевания с отмеченными на них границами участков, красными линиями, границами зон, где действуют сервитуты и прочие ограничения на землепользование.

Также нужен список существующих, создаваемых и изменяемых участков земли с указанием площади каждого из них и того, как его разрешено использовать.

Если межевание проводят для ранее застроенного квартала, то размеры придомовых территорий многоэтажных домов устанавливают в соответствии с нормами, которые были актуальны на момент постройки этих домов. Нормы эти существовали еще с дореволюционных времен, а в советское время постепенно сокращались. Общий принцип такой: чем позже построен дом и чем больше его этажность, тем меньше придомовой территории полагается на квадратный метр жилой площади.

Подготовка и утверждение

Решение о написании всевозможной градостроительной документации, в том числе и таких документов, как проекты межевания, принимает местный орган власти.

Разработка проекта планировки территории — это дело весьма трудоёмкое и дорогостоящее, требует участия высококвалифицированных специалистов, поэтому городские администрации обычно не делают это своими силами, а объявляют конкурс среди специализированных проектных компаний.

Исключение составляет случай, когда имеется договор либо о комплексном освоении, либо о развитии ранее застроенной территории. В этом случае проект готовит компания, с которой заключен этот договор.

После того как проект готов, он выносится на (кроме случаев комплексного освоения городской территории и еще двух ситуаций, которые в городских условиях встречаются редко). Это единственный этап, когда жители могут увидеть проект и потребовать внести в него изменения и дополнения.

Для этого надо не пропустить оповещение о слушаниях, ознакомиться с проектом, сформулировать замечания и внести их в журнал учета. В этом случае городская администрация либо уполномоченный ею орган (в Москве это городская и окружные градостроительные комиссии) обязаны рассмотреть замечания жителей. Но окончательное решение - , отвергнуть его или отправить на доработку - остается за органом власти.

Пример

Рассмотрим схему межевания квартала, ограниченного Балаклавским проспектом, Азовской улицей, Черноморским и Симферопольским бульварами в московском районе Зюзино. Образец опубликован на сайте префектуры Юго-Западного округа Москвы по адресу https://yadi.sk/i/iaVJpd48h9RNe .

Проект разработан ОАО «Моспроект-2 им. Посохина» в 2014 году. Заказчиком является Департамент городского имущества Москвы.

Материалы по обоснованию включают данные БТИ о расположенных в пределах квартала строениях, данные ИСОГД о зонах действия различных ограничений, данные натурных исследований о фактическом землепользовании. Расчет необходимой площади придомовых территорий проводился с учетом нормативов, существовавших в то время, когда застраивался квартал, то есть с 1959 года до наших дней.

Сформировано 70 участков, в том числе придомовые территории 28 жилых домов. Для шести домов (три из которых - новопостроенные 24-этажные башни) придомовые территории оказались меньше нормативно необходимой площади.

Для всех домов помимо нормативных земельных участков выделены участки «с минимальным обременением». Эта практика, введенная правительством Москвы вопреки федеральному законодательству, направлена на то, чтобы дать возможность жителям (по их желанию) отказаться от нормативных участков и тем самым сэкономить на налогах.

17 участков выделено для общего пользования. Это дворовые проезды, пешеходные дорожки, автостоянки и детские площадки, а также проезжая часть и тротуары Старобалаклавской улицы, не имеющей статуса элемента УДС.

Дальнейшие действия

Утверждение проекта межевания не означает, что жители автоматически становятся собственниками придомовых территорий своих домов. Чтобы стать реальными хозяевами на своей земле, они должны на общем собрании принять соответствующее решение, заказать в специализированной организации межевой план и поставить участок на кадастровый учет. Только после этого можно быть уверенным, что земля не уйдет.

В развитом правовом государстве каждый клочок земли кому-то принадлежит и имеет статус, определяющий, что можно и что нельзя делать на этой земле. Планировка территории - необходимый инструмент, позволяющий установить правильные принципы землепользования и в нашей российской действительности, где до недавнего времени земля была ничья и распределялась за взятки между лицами, приближенными к власти.